Il futuro è il social housing

La conferenza organizzata da Ge.Fi e Fondazione Housing Sociale per l’Expo Italia Real Estate

MILANO – Secondo giorno dei lavori. Siamo a Rho-Pero, zona Fiera di Milano. Al centro di Eire – Expo Italia Real Estate a Milano, Fiera di Rho-Pero, una scritta che ricorda Dante “Nel mezzo del cammin…” e un tema, sempre più attuale: il social housing. A cui VITA in edicola questa settimana  dedica un ampio servizio sul dorso “Cantieri”.

«Il social housing è una risposta all’accentuarsi del fabbisogno abitativo in emrgenza per la crisi, un modo per sostenere e integrare le proposte pubbliche e per rispondere a quella fascia di popolazione che non riesce ad accedere al mercato ma non è così povera per poter accedere all’edilizia popolare», ha spiegato Angela Airoldi, responsabile Area Economia Urbana e Immobiliare dell’Università Bocconi di Milano commentando una ricerca fatta dal CERTeT_Bocconi, proprio sui temi dell’edilizia sociale. «Per rispondere alle esigenze della società» ha continuato Airoldi, «che vede il crescere di una rent generation, quei giovani cioè chiamati gergalmente generazione mille euro, oggi oltre 7 milioni con un età compresa tra i 18 e i 34 anni, ma che presto diventeranno 15 milioni. O ancora quei giovani che vivono in famiglia e non ce la fanno a comprare casa. È evidente che servono forme nuove».

Costi impossibili
Il costo di un monolocale periferico infatti oggi costa 6-700 euro per l’affitto e dai 270 ai 320 mila euro per l’acquisto. La ricerca ha mappato i progetti di housing sociale presentati nel 2010. Ecco i numeri: su 181 schede di cui 53 progetti presentati all’Eire 2010, 107 individuali, 23 bandi relativi a progetti di social housing.

In generale il 49% è in Lombardia il restante 51% invece è equamente spalmati sul restao del territorio nazionale. Le aree edificate ammontano 6327 mq di cui 30 mila mq di verde pubblico . in media ogni porgetto consta di 80 alloggi. 495 sono i soggetti coinvolti di cui 128 promotori, 44 finanziatori, 55 gestori, 99 progettisti, 104 progettisti strutturali ed impiantistici e 89 imprese di costruzone. «La criticità che abbiamo riscontrato maggiormente», ha concluso Airoldi, «è la difficoltà dei soggetti che operano nel settore a riconoscersi come operatori e attori del social housing, scarsa collaborazione da parte dei vari soggetti, sopratutto pubblici, a fornire informazioni e la mancanza di definizioni omogenee e univoche nei parametri dimensionali. Insomma c’è ancora molto da fare».

Per Felice Scalvini, presidente di Fondazione Housing Sociale di Fondazione Cariplo «si è molto parlato del cosa. Vorrei concentrarmi sul come. Il titolo del convegno mi piace molto. Questa idea del percorso è per me, che sono un montanaro, molto vicina. Il problema in montagna è infatti decidere chi batte la pista, chi sta davanti. Ecco la Fondazione è stata ed è questo».

«Siamo partiti in un mercato pressoché vergine e vogliamo continuare a farlo», ha sottolineato Salvini, «vogliamo essere un open source e un patrimonio collettivo. Il nostro lavoro è dissodare il terreno per tutti gli altri».

Tre punti hanno caratterizzato il lavoro della Fondazione per Scalvini: visione olistica costante che deve inglobare una serie di interessi, comporli in una dinamica di collaborazione e equilibrio, dimensione professionale.

Il direttore Generale Ance, Federico Merola ha esordito sottolineando come «il social housing sia un tema caro all’associazione». Uno il punto su cui ha insistito in particolare: «parliamo di categorie solvibili ma non capienti. Da questo punto di vista forse dovremmo, partendo dal sociale, estendere questo fascia. Includere quella classe media che gli inglesi chiamano key workers». Nel farlo però per Merola bisogna stare attenti «a non creare nuove ghettizzazioni ed essere sostenibili».

A chiudere è intervenuto Carlo Maggi direttore generale di Fondazione Enasarco. «Abbiamo fatto per 50 anni social housing in modo anomalo. Come ente di previdenza sociale incassiamo i contributi, paghiamo le pensioni e gestiamo i tfr. Da sempre abbiamo investiti in 20 mila appartamenti acquistati. Operazione con gestione a costo zero ma dai rendimenti parimenti insoddisfacenti. Fino a poco tempo fa affittavamo i locali alle fasce sociali deboli», continua Maggi, «il punto di svolta è stata la privatizzazione. È nato così il progetto Mercurio che ha come obiettivo di alienare il nosro patrimonio immobiliare. Vendendo tutti i nostri appartamenti in modo orientato completamente all’inquilino e attraverso il dialogo con i rappresentanti delle parti sociali stiamo facendo il nostro social housing».

Quello che risulta evidente è che gli enti di previdenza sociale non sono esperti di social housing. «Gli esperi sono fuori dal nostro ente. Altre casse come noi dovranno imboccare la nosra stessa strada. Abbiamo bisogno di operatori specializzati, siamo per la delega» ha concluso Maggi.

A seguire due tavole rotonde
La prima ha visto come protagonista la politica (sono intervenuti tra gli altri Domenico Zambetti, assessore alla casa della Regione Lombardia e Teodoro Buontempo assessore alle Politche della Casa, Regione Lazio). Nella seconda si sono confrontati invece i gestori. Gli esiti della ricerca presentata in apertura, oltre all’opinione diffusa degli addetti ai lavori, imputano al mondo politico di non essere recettivo nei confronti di questo mondo. Zambetti riassume il punto di vista delle pubbliche amministrazioni che consiste «nel dare una risposta ad una esigenza il problema non è quantitativo ma qualitativo. Quello che dobbiamo fare è proprio questo non concentrarci sul numero delle unità abitative ma su che case vogliamo costruire. Soprattutto in una realtà come quella della Lombardia in cui non c’è l’esigenza numerica». A rincarare la dose ci pensa Buontempo «se il social housing non punta sulla sostenibilità, sull’edilizia green e sul risparmio energetico rischia di diventare un’ennesima speculazione».

Risponde Isabella Goldamnn amministratore di Goldmann&Partners, «è proprio questa la direzione che vogliamo perseguire», ha rassicurato , «per noi il tema ambientale e energetico degli immobili è al centro dell’attenzione. Senza qualità il social housing perde lo stesso suo motivo di esistere». Un commento però che difficilmente verrà raccolto. Tutti i rappresentanti delle pa infatti avevano già abbandonato l’incontro.

Conclude Antonio Intiglietta, presidente di Eire che sottolinea «siamo agli albori di questo nuovo mercato. Un settore che si sta imponendo per la crisi delle casse pubbliche. Oggi l’housing sociale è una necessità e, come risulta dal convegno, costruttori e pubblica amministrazione se ne stanno rendendo conto. Sta diventando l’unica possibilità. Tre i problemi che ci si pongono: l’amministrazione pubblica deve convincersi dell’unicità di questa soluzione, lo stato centrale deve cambiare le politiche fiscali del settore e infine la finanza deve sciogliere le riserve che ancora oggi la frenano dall’investire. I presupposti ci sono, non resta che fare. Di certo siamo oltre la metà del cammino».