Fondazione Housing Sociale (la “Fondazione” o “FHS”) è nata per realizzare il Progetto Housing Sociale, un’iniziativa della Fondazione Cariplo per promuovere iniziative immobiliari sociali.
La Fondazione persegue esclusivamente fini di solidarietà sociale e intende contribuire a risolvere il problema abitativo di famiglie e persone, con riguardo particolare alle situazioni di svantaggio economico e/o sociale, nonché favorire la creazione di contesti abitativi nei quali le persone, grazie anche al loro diretto e responsabile coinvolgimento, possano essere supportate da un’adeguata rete di servizi e sperimentare relazioni positive con gli altri abitanti della comunità. La Fondazione si propone di promuovere, progettare, sperimentare e, ove indispensabile, gestire tutte le azioni, ad essa concretamente possibili, per la realizzazione di iniziative abitative socialmente orientate e di contesti comunitari dinamici.
Sviluppando la propria attività, FHS ha più in generale assunto un ruolo di promozione del settore dell’edilizia sociale e di trasferimento di buone pratiche che in altri paesi, soprattutto europei ma non solo, si sono diffuse al punto da rappresentare quote molto significative del settore immobiliare residenziale.

La Fondazione lavora per progetti, con l’obiettivo di realizzare nuovi alloggi e di consentire l’avvio di modalità di gestione sociale non profit degli alloggi. Per questa ragione l’attività è focalizzata sul montaggio delle operazioni, sulla gestione dei rapporti con i vari interlocutori e sulla predisposizione di nuovi strumenti e forme organizzative.
La Fondazione non assume in carico la gestione degli alloggi né si occupa della loro assegnazione. Per questa ragione la Fondazione si rivolge a un insieme molto ampio di interlocutori ma non è in condizione di rispondere in modo diretto a coloro che cercano un alloggio: questo ruolo compete esclusivamente ai soggetti ‘sociali’ che si occuperanno della gestione degli alloggi, delle comunità dei residenti e dei servizi sociali e di vicinato.

Nell’esercizio della propria attività la Fondazione si propone di organizzare l’erogazione delle seguenti tipologie di servizi:
a) servizi generali;
b) servizi di base;
c) servizi aggiuntivi.
Sono servizi generali quelli improntati alla divulgazione dell’housing sociale, alla formazione e alla promozione del settore.
Sono servizi di base quelli volti alla valutazione preliminare e all’orientamento generale di uno specifico intervento di housing sociale.
Sono servizi aggiuntivi le attività di consulenza e assistenza nella fase di progettazione esecutiva, di esecuzione, di avvio e messa a punto di specifici progetti; le attività di consulenza e assistenza di natura finanziaria; le attività di formazione e quelle di promozione di iniziative specifiche.

Si può fare richiesta di adesione. Il Consiglio di Amministrazione della Fondazione deciderà in merito all’ammissione.

L’edilizia residenziale pubblica (ERP) è regolata da precise norme stabilite dalle autorità regionali – che definiscono ad esempio in modo vincolante le modalità di assegnazione degli alloggi – e vede come operatori prevalentemente le ALER e gli enti locali. L’ERP affronta inoltre il bisogno abitativo a partire dalle fasce sociali indigenti (Canone Sociale) arrivando a quelle che hanno una capacità di reddito discreta ma insufficiente ad affrontare il mercato (Canone Moderato), avvalendosi di varie forme di sussidio. Il Progetto Housing Sociale, anche se sviluppato in collaborazione con soggetti pubblici, è un’iniziativa privata che, non basandosi su sussidi esterni, parte dal vincolo della sostenibilità e cerca di promuovere forme di auto gestione non profit dei residenti per i servizi e gli alloggi. Per queste ragioni l’assegnazione, i canoni applicati e gli altri fattori dei progetti non sono il frutto dell’applicazione di una regolamentazione, ma sono definiti con l’obiettivo di massimizzare l’interesse di soggetti come giovani coppie, famiglie monoreddito, studenti, anziani, stranieri e altri soggetti in condizione di fragilità ma anche di creare delle comunità sostenibili e degli investimenti anch’essi sostenibili per il fondo immobiliare etico. Gli interventi del fondo saranno in ogni caso in massima parte diretti a residenti con le caratteristiche previste per il Canone Moderato, di fatto riducendo il numero di quanti si iscrivono nelle liste pubbliche per l’assegnazione di un alloggio ERP.

Sono principalmente investitori istituzionali, quali il Fondo Investimenti per l’Abitare gestito da CDPI Sgr SpA, fondazioni assicurazioni, banche, casse previdenziali, etc.

Il fondo è un normale fondo di investimento immobiliare il cui regolamento di gestione prevede delle limitazioni che assicurano che il fondo sia dedicato agli interventi di edilizia sociale, non sia un soggetto speculativo e sviluppi la propria attività di investimento in modo coerente con gli obiettivi del Progetto Housing Sociale. Il fondo è gestito da SGR che assumono le proprie decisioni dopo averle confrontate con un comitato consultivo membri individuati dagli investitori nel fondo. Il fondo ha una vita limitata, pari a 20-30 anni, durante la quale sviluppa gli interventi di edilizia sociale, li cede principalmente in locazione ai residenti e, giunto il momento della liquidazione, li vende con le modalità stabilite prima dell’avvio dei singoli interventi.

Viene definito un fondo ‘etico’ un fondo che adotti particolari vincoli alla propria strategia di investimento per il rispetto di particolari principi o obiettivi di natura non economica. Il Fondo Immobiliare di Lombardia può investire in interventi di edilizia sociale, offre agli investitori un rendimento finanziario calmierato (pari al 3% oltre l’inflazione per anno) e, in caso di rendimento maggiore alle attese limita al 5% oltre l’inflazione il rendimento percepibile dagli investitori. In termini più generali, gli attori che partecipano all’attività del Fondo, per prima la società di gestione, hanno accettato compensi particolarmente calmierati e lo fanno con un obiettivo di sostegno di iniziative socialmente responsabili che abbiano un rilevante impatto sul territorio.

Il Fondo è riservato agli investitori istituzionali, ovvero a investitori che abbiano particolari qualifiche che garantiscono che siano in grado di valutare autonomamente i rischi connessi con l’investimento.

FHS è attiva su tutto il territorio nazionale.

FHS non si occupa di erogazioni a fondo perduto, attività svolta in modo diretto da Fondazione Cariplo. Fondazione Cariplo è impegnata sul fronte dell’Edilizia Privata Sociale soprattutto nella prima e nella seconda accoglienza, indicando ogni anno nei propri bandi che tipo di progetti si possono proporre per ottenere un finanziamento e con che modalità. Per altre forme di contributo e di sussidio si possono consultare le opzioni offerte dalla Regione Lombardia o da altri enti.

Il Progetto prevede che non vengano realizzati alloggi singoli bensì piccoli quartieri, all’interno dei quali la comunità si organizzi e gestisca non solo gli immobili ma anche se stessa e i servizi di vicinato. I residenti godono quindi di affitti a condizioni calmierate in un contesto ricco di servizi, sia di tipo sociale che commerciale, ed è chiesto loro di partecipare alla realizzazione di tali servizi (è incentivata la partecipazione attiva).

Il mix abitativo, o ‘progetto sociale’, è uno degli aspetti più importanti per il successo delle iniziative di housing sociale. Un’iniziativa poco diversificata può dare facilmente luogo al c.d. effetto ‘ghetto’, una troppo diversificata può complicare la formazione di una vera comunità. Il mix abitativo viene definito nelle fasi iniziali della progettazione assieme con il soggetto che rende disponibili le aree su cui intervenire (tipicamente un Comune); le tipologie di inquilini che FHS cerca di massimizzare sono giovani coppie, famiglie monoreddito, studenti, anziani, stranieri e altri soggetti in condizione di fragilità, secondo ripartizioni che non siano tali da connotare la comunità. Il mix abitativo e sociale può essere anche influenzato da operatori che accompagnino la nascita della nuova comunità di residenti.

Come anticipato nella domanda precedente, la Fondazione promuove dei progetti ma tipicamente non progetta, costruisce, gestisce o assegna alloggi in modo diretto (può accadere solo in casi marginali). L’assegnazione delle case sarà pertanto una responsabilità dei soggetti ‘sociali’ che prenderanno in carico la gestione degli alloggi i quali, su orizzonti temporali piuttosto lunghi, è possibile che possano cedere una parte degli alloggi realizzati ai residenti.

Gli appalti per i lavori e per i servizi sono assegnati dai Fondi immobiliari e, in particolare, dalle società incaricate della loro gestione (SGR). I criteri di assegnazione seguono i principi generali del Progetto e gli impegni presi con i soggetti che rendono disponibili aree per i progetti, come ad esempio quelli inclusi nelle convenzioni stipulate con i Comuni. In generale, gli appalti seguono principi di selezione tramite procedure competitive ma non vi è obbligo di rispettare le procedure previste per gli enti pubblici.

FHS non è una banca e non si occupa di operazioni di finanziamento o di emissione di garanzie per terzi. Nell’ambito della propria attività essa può studiare strumenti di accesso al credito (ad esempio proponendoli per l’implementazione alle autorità regionali o ad altre istituzioni), ma anche in questa fattispecie non ha il ruolo di erogatore diretto di finanziamenti o di garanzie.

FHS non è una banca e non si occupa di operazioni di finanziamento per terzi. Nell’ambito della propria attività essa può studiare strumenti di accesso al credito (ad esempio proponendoli per l’implementazione alle autorità regionali o ad altre istituzioni), ma anche in questa fattispecie non ha il ruolo di erogatore diretto di finanziamenti. Anche i Fondi immobiliari non erogano mutui, attività che gli è impedita dalla normativa vigente.

Si. Nell’ambito della realizzazione di un progetto di housing sociale, può esserci disponibilità di spazi per enti del terzo settore. E’ necessario valutare caso per caso.